 |
Питання навiть не в тому, наскiльки зганьбиться Україна, якщо Свiтовий банк припинить фiнансувати проект через небажання влади впроваджувати систему кадастру. Пропаде все зроблене за одинадцять рокiв, а iнвестицiї зiйдуть нанiвець. |
|
| З 2000 року Україна намагається створити систему ведення земельного кадастру та реєстрацiї прав нерухомостi. Для цього держава взяла позику у Свiтового банку.
Рiвно за пiвтора року спливає час реалiзацiї проекту. Що буде, якщо Україна провалить його втiлення? |
||
Чому вмирають активи
Україна багата на основнi фонди i бiдна на лiквiднi. Внаслiдок приватизацiї значна частина житла, виробничої нерухомостi та землi була передана до приватного сектора безкоштовно або за умовну плату. Сформувався клас власникiв.
За даними Свiтового банку вiд 2003 року, в Українi у капiтальних фондах було накопичено щонайменше 200 мiльярдiв доларiв. Нинi ця цифра значно бiльша.
Проте згаданi активи фактично є «мертвими». Їх досi не можна або не вигiдно конвертувати в лiквiднi фонди. Причина — нерозвиненiсть ринку нерухомого майна, вiдсутнiсть цивiлiзованої системи iпотеки.
Якби цi фонди можна було заставляти, вони б забезпечили значно бiльший iнвестицiйний капiтал, нiж iснуючi 5 мiльярдiв доларiв кредитiв, отриманi пiдприємствами України вiд прямих iнвесторiв.
Бiльше того, iнвестицiйний капiтал, що знаходиться у власностi громадян України, забезпечений фондами нерухомого майна, мав би додаткову перевагу бiльшої стабiльностi, нiж прямi iноземнi iнвестицiї, якi мають тенденцiю до руху з країни та до неї протягом невеликого промiжку часу.
Основна причина того, що головний вид нерухомого майна — земля — нинi не може слугувати надiйною заставою, — вiдсутнiсть кадастру та реєстру прав власностi.
Коли система кадастру та реєстрацiї права власностi запрацює, нерухоме майно, передусiм, земельнi дiлянки сiльськогосподарського призначення, отримають категорiю вартостi, що дозволить залучати її в економiчне життя країни.
Свiтовий досвiд доводить: запровадження єдиної системи державної реєстрацiї прав на нерухоме майно та кадастру сприяє пiдвищенню ефективностi нацiональних економiк до 10%.
Оскiльки ВВП України перевищує 100 мiльярдiв доларiв, рiчний економiчний ефект вiд запровадження системи становитиме не менше 10 мiльярдiв доларiв.
У випадку впровадження досконалої кадастрово-реєстрацiйної системи новий розвиток отримають земельний ринок i фiнансово-кредитнi установи, запрацюють iпотечнi iнструменти. Iншими позитивними наслiдками стануть ефективне землекористування, охорона довкiлля, пожвавлення економiки.
Як у свiтi повелося
Облiк землi та нерухомостi у кожнiй країнi ведеться вiд початку становлення земельно-правових вiдносин. Проте кожна країна йшла своїм шляхом.
У Францiї та Iталiї кадастр був призначений передусiм для адмiнiстрування податкiв на землю та нерухомiсть. Систему назвали «наполеонiвською». За французьким принципом були складенi кадастри у Бельгiї, Голландiї, Швейцарiї.
З часом виникла потреба створити ще й спецiальний реєстр прав власностi на нерухомiсть. У Нiмеччинi iснують кадастрова та поземельно-книжна системи, якi складалися протягом столiть. Обидва реєстри є загальнодоступними i разом показують цiлiсну картину фактичних i правових взаємин у земельнiй галузi.
Взаємодiя мiж поземельною книгою та кадастром полягає в обмiнi iнформацiєю мiж ними. Оскiльки ця робота виконується вручну, її слiд здiйснювати двiчi. Нинi така «подвiйна» система є застарiлою. Багато країн витратили або витрачають великi кошти на пiдтримання та синхронiзацiю баз даних реєстрацiйних установ.
У Францiї, країнах Скандинавiї, Польщi, Словенiї, Естонiї, Болгарiї реєстрацiю прав здiйснюють суди, нотарiуси, мiнiстерства юстицiї, а кадастри — органiзацiї, пiдпорядкованi рiзним мiнiстерствам або органам мiсцевого самоврядування.
Роздiлення кадастру та реєстрацiйної системи мiнiмiзує мiжвiдомчий конфлiкт iнтересiв, оскiльки за формування об`єктiв нерухомостi та реєстрацiєю прав на них вiдповiдають рiзнi органiзацiї. Такий пiдхiд вдало працює у країнах з перехiдною економiкою, де високий ризик корупцiї.
В iнших країнах Європи — Албанiї, Вiрменiї, Чехiї, Нiдерландах, Грецiї, Iталiї, Литвi, Люксембурзi — реєстр прав i кадастр веде один орган.
У Великiй Британiї автоматизована система ведення реєстру прав на нерухоме майно створена iз застосуванням сучасних технологiй.
Система ведення кадастру та реєстру нерухомого майна там публiчна. Iнформацiя перебуває у власностi держави, постiйно поповнюється, перевiряється i використовується всiма бажаючими. Система надiйно забезпечує виконання договiрних обов`язкiв мiж особами, що зменшує кiлькiсть судових справ.
Вчитися на чужих помилках
Зараз у Європi вiдбуваються кадастровi реформи. Їх мета — привести кадастрово-реєстрацiйнi системи до єдиних стандартiв. Вони, зокрема, такi.
1. Ведення системи реєстрацiї прав на нерухомiсть на основi записiв про земельнi дiлянки — надiл та нерухомiсть розглядаються як єдиний об`єкт.
2. Реєстрацiя прав на земельнi дiлянки та нерухоме майно здiйснюється в одному реєстрi прав однiєю установою.
3. Реєстрацiя прав є адмiнiстративною функцiєю — державна реєстрацiя прав повинна бути вiдокремлена вiд судових та нотарiальних органiв.
4. Орiєнтацiя послуг на користувача, самоокупнiсть системи.
Сучаснi системи реєстрiв створюються на основi iндексної кадастрової карти. Картографiчна технологiя може включати близько 250 характеристик земельної дiлянки. Вона надає найбiльш точнi засоби для опису нерухомостi.
Електроннi данi державного земельного кадастру стають платформою для мiжвiдомчої взаємодiї щодо ведення мiстобудiвного, лiсового, водного та iнших галузевих кадастрiв. Це дає повну та чiтку картину ресурсiв країни.
Кадастрово-реєстрацiйна система в Українi повинна бути точною, орiєнтованою на користувача, забезпечувати йому максимальну зручнiсть та оперативнiсть обслуговування за мiнiмальну вартiсть i головне — користуватися довiрою.
Чия земля i чия хата
Для опису нерухомої власностi завжди застосовується така одиниця як земельна дiлянка. Вона зазвичай визначається як «земля i вся нерухома власнiсть на нiй». Будiвлi завжди розташованi на землi, i логiчно реєструвати їх разом. Однак в Українi реєстрацiя землi та споруд вiдбувається у рiзних установах.
Ситуацiя, коли в реєстрах земельнi дiлянки вiдокремлюються вiд будiвель i споруд, що знаходяться на нiй, призводить до колiзiй, коли при здiйсненнi цивiльно-правових угод окремо продаються земельнi дiлянки, а окремо — будiвлi i споруди на них. Це може створювати значнi юридичнi проблеми.
Земельна дiлянка може бути зареєстрована на одну юридичну особу, а будiвлi, розташованi на нiй — на iншу. В результатi виникає суперечка щодо права власностi на землю чи доступу до будiвлi.
Це спричиняє збiльшення часу на укладення угод, подорожчання послуг внаслiдок звернення громадян до рiзних iнстанцiй, складний механiзм посвiдчення права власностi нового власника та видачi йому правовстановлюючих документiв.
Iнший приклад — проблема встановлення прiоритетностi права власностi, застави чи iншого виду прав. Втiм, коли справа доходить до суду, держава, яка, власне, i створила таку колiзiю, обирає вiдсторонену позицiю.
За такої розрiзненої системи реєстрацiї велика кiлькiсть будiвель та споруд залишається незареєстрованою. Їх фiксування вiдбувається лише тодi, коли власник робить це добровiльно або коли вiдбувається транзакцiя.
Пiсля набрання чинностi Земельним кодексом, з 1 сiчня 2002 року, мiж Мiнiстерством юстицiї та Державним комiтетом iз земельних ресурсiв виникли суперечки, яка з цих структур має реєструвати права власностi на землю.
З одного боку, говорилося про переваги формування єдиного органа, який би займався кадастром i реєстрацiєю, а з iншого — пропонувалося роздiлити функцiї. Нинi переважає iдея створення двох систем — реєстрацiї прав на нерухомiсть та земельного кадастру, якi вестимуть вiдповiдно Мiн`юст i Держземагентство.
Перетягування ковдри
Мiн`юст та деякi бюро технiчної iнвентаризацiї наголошують на недоцiльностi побудови єдиної системи державної реєстрацiї прав на нерухоме майно та державного земельного кадастру. Вони наголошують, що Мiн`юст зараз має всi елементи системи реєстрацiї прав власностi на нерухоме майно.
Зокрема, вiдомство веде Єдиний реєстр заборон вiдчуження нерухомого майна, Державний реєстр iпотеки, Державний реєстр правочинiв, Реєстр прав власностi на нерухоме майно. Насправдi ж цi реєстри є лише iнформацiйними системами.
Крiм того, вони не охоплюють всiх речових прав на землю та їх обмежень. Це означає, що за певних обставин можуть створюватися новi реєстри. Користувачам додаватиметься непорозумiнь, клопотiв i витрат, пов`язаних з їх веденням.
Виникають питання i щодо достовiрностi iнформацiї, яка акумулюється. Реєстр прав вiдповiдає на питання, хто володiє об`єктом або як ним користуються. Тобто фiксується власник, iдентифiкований як фiзична чи юридична особа, i якi права у неї на цей об`єкт — право користування, власностi чи володiння.
Реєстрацiя об`єкта вiдбувається за поштовою адресою. Як тодi гарантуватиметься достовiрнiсть iнформацiї щодо нерухомостi, яка перебуває за межами населених пунктiв? Iнший приклад — непорозумiння, якi вiдбуваються з об`єктами нерухомого майна при змiнi назв населених пунктiв, вулиць, нумерацiї будiвель.
Натомiсть Держземагентство при реєстрацiї об`єкта користується геодезичними координатами, якi є незмiнними i не залежать вiд суб`єктивних обставин.
Втiм, будь-яка кадастрово-реєстрацiйна система є кращою за її вiдсутнiсть за умови дотримання певних вимог. Земельний кадастр — не самоцiль, а ефективний iнструмент управлiння нерухомiстю та земельними ресурсами. Натомiсть суспiльству нав`язується полемiка про те, хто вестиме кадастр.
Бути чи не бути
Побудова ефективної кадастрової системи — це довгострокова державна iнвестицiя в розвиток iнфраструктури економiки. I вже не важливо, хто вестиме реєстри.
Важливiше забезпечити цiлiснiсть системи в умовах залучення до процесу рiзних установ, органiзувати високий рiвень мiжвiдомчої спiвпрацi, формалiзацiї обмiну даними та їх iнтеграцiї. На виконання цього завдання є лише пiвтора року.
Питання навiть не в тому, наскiльки зганьбиться Україна, якщо Свiтовий банк визнає недоцiльним фiнансування проекту через небажання влади впроваджувати систему кадастру. Пропаде все зроблене за останнi одинадцять рокiв.
Державу, яка не хоче грати за правилами та iгнорує принципи економiчного спiвiснування, навряд чи адекватно сприйматиме мiжнародне бiзнес-товариство. Iнвестицiї зiйдуть нанiвець через вiдсутнiсть гарантування iнвесторам їхнiх прав.
Прийнятий у 2010 роцi закон «Про реєстрацiю речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановив, що реєстрацiя прав в порядку, визначеному цим документом, почнеться 1 сiчня 2012 року. До цього часу усе залишиться так, як є.
Чи буде впроваджена нова система i як саме, покаже час. Зрозумiло одне: для її створення треба мати чiткий план дiй та ресурси.
Хоча Українi не вдалося об`єднати в єдину систему земельний кадастр та реєстрацiю прав на нерухоме майно, «поганий мир — краще за добру вiйну». Компромiс дозволить зрушити ситуацiю з мертвої точки та перейти до дiй.
Однак позитивний результат слiд очiкувати тодi, коли цi системи будуть ефективними. Для цього Кабмiн зобов`язав Мiн`юст i Держземагентство координувати роботу, ключовим елементом якої, за рекомендацiєю Свiтового банку, є налагодження обмiну iнформацiєю мiж обома системами.
Старт цiй роботi має дати ухвалення закону «Про державний земельний кадастр», проект якого внесено до парламенту. Цей документ пiдведе законодавчу базу пiд найважливiшу частину iнфраструктури ринку земель — земельний кадастр.
Його доля залежить вiд полiтичної волi i злагодженої мiжвiдомчої роботи. Попереднi розбiжностi виявилися дуже дорогими для України. Як висловився Лев Троцький, «в кiнцевому пiдсумку, усi протирiччя зводилися до боротьби за владу».
Довiдка
Проект Свiтового банку «Видача державних актiв на право власностi на землю в сiльськiй мiсцевостi та розвиток системи кадастру» на початку запровадження мав саме таку мiсiю — створити в Українi єдину реєстрацiйно-кадастрову систему. Для цього Українi 2004 року було видано позику в обсязi 195,13 мiльйона доларiв.
Планувалося провести картографування територiї всiх областей України, виготовити базовi та iндекснi кадастровi карти, створити єдину нацiональну систему державного земельного кадастру, завершити видачу державних актiв на право власностi на земельнi дiлянки власникам земельних паїв.
Втiм, Україна не прийняла пiдзаконну нормативно-правову базу щодо єдиної реєстрацiї прав на землю та нерухоме майно. Це уповiльнило створення державної кадастрово-реєстрацiйної системи.
У 2009 роцi Свiтовий банк реструктурував проект, зменшивши позику i згорнувши програму щодо створення єдиної реєстрацiйної системи в Українi. Основною метою проекту залишилося створення єдиної системи земельного кадастру та замiна сертифiкатiв на державнi акти на право власностi на земельний пай.
Сергiй Кубах, директор проекту Свiтового банку «Видача державних актiв на право власностi на землю в сiльськiй мiсцевостi та розвиток системи кадастру».
У нас на сайте вы может купить подъемную машину для модернизации свой шахты.
