 |
Крис Бенет — руководитель подразделения „Приобретения” компании Europa Capital Emerging Market Fund, которая отвечает за управление инвестициями по всей Европе, от имени крупнейших инвесторов Северной Америки, Европы, Ближнего и Дальнего Востока. Сегодня Крис Бенет отвечает на вопросы, относительно инвестирования в недвижимость Болгарии. |
|
| Как Юго-Восточная Европа и Болгария выглядят в глазах инвесторов Лондона в настоящий момент? | ||
Прежде всего хотелось бы подчеркнуть, что, в принципе, для людей, живущих в Великобритании, Европа является чем-то достаточно отдаленным, заморской территорией. В собственно географическом плане, Болгария от них далеко, и их знания о ней ограничены. Ее связывают в основном с тем, о чем можно прочитать в газетах. К сожалению, большинство публикаций рассказывает о коррупционных скандалах, и это как бы формирует взгляд на Болгарию и регион. Однако, с инвестиционной точки зрения, более серьезной проблемой в Болгарии является то, что ее рынок невелик, количество зданий, соответствующих международным стандартам по таким показателям, как месторасположение, архитектура и выполнение, ограничено. А это может оказаться серьезной проблемой для инвестора, когда он примет решение выйти из инвестиции – ведь количество потенциальных покупателей тоже ограничено.
Можете привести пример хорошей и плохой недвижимости с инвестиционной точки зрения?
Хотелось бы ограничиться хорошими примерами. Один из них – торговый центр Mall of Sofia, который мы приобрели в этом году вместе с прилегающим к нему офисным зданием. Это хорошо управляемый проект с очень хорошим месторасположением и распределением площадей, привлекающий большой поток посетителей и покупателей. Мы довольны и другой своей инвестицией – бизнес-парком „Ритейл парк Пловдив”. В сегменте офисной недвижимости я бы отметил European Trade Center (ETC) на проспекте Цариградско шосе – комплекс, который мне нравится своим месторасположением и архитектурным дизайном. Однако, в Софии есть также ряд зданий, которые отличаются плохим месторасположением, затрудненным доступом к ним или нефункциональным распределением площадей в самих зданиях – в них, например, много этажей, небольшие этажные площади, недостаточно большие лифты и т. д.
Вы осматривали разные офисные здания — European Trade Center (ETC), а также некоторые недавно проданные активы. Можно ли ожидать, что следующая сделка Europa Capital будет реализована в сегменте офисной недвижимости?
Может быть да, может быть нет… Действительно, мы осматривали ETC, как и „Камбаните бизнес центр”, который недавно был продан, это в самом деле хорошие здания. Мы действительно хотим купить офисное здание, но все еще не нашли здания хорошего качества по приемлемой цене. На болгарском рынке офисной недвижимости в настоящий момент существует большая проблема, связанная с большим количеством незанятых площадей и с уровнем арендной платы, который находится под давлением. Сочетание этих факторов приводит к большим трудностям при определении реальной цены конкретного объекта недвижимости, так как очень трудно спрогнозировать какие денежные потоки он будет генерировать в будущем.
На какую доходность рассчитывают покупатели этого рынка в данный момент?
Это зависит от денежных потоков, которые здание генерирует с течением времени. Например, если в данный момент можно арендовать площадь в определенном здании за 15 евро/кв. м, но его рыночная цена составляет 11 евро/кв. м, не будет логичным финансировать покупку этого имущества, учитывая доходность от платы за аренду из расчета 15 евро за кв. м. Даже если арендная плата высокая, нет гарантий, что она останется такой – получается трудная математика. В целом, однако, для хорошо продуманного и выполненного офисного проекта, отданного классным арендаторам, доходность составляет около 9-9.5%. Но и к этим прогнозам необходимо относиться осторожно, так как не совсем ясно как будет меняться цена финансирования. К примеру, 60-65% используемого нами капитала обычно является ссудным, а неизвестно как будет меняться его стоимость в будущем. Банки испытывают затруднения, и это уже привело к подорожанию кредитных ресурсов, а вместе с тем и к ужесточению режима кредитования.
Какие еще виды недвижимости планируете включить в свой портфель?
Нам интересны почти все виды коммерческой недвижимости: торговые, офисные, индустриальные здания, также жилые проекты. В наши планы не входит покупка земли, в том числе — сельскохозяйственного назначения, а также покупка отелей. Что касается индустриальной недвижимости, проблема состоит в том, что объекты, которые предлагает рынок, слишком маленькие, а, с нашей точки зрения, не выгодно покупать недвижимость стоимостью ниже 20-30 млн. евро. Другая задача, которая стоит перед нами на данный момент, это — найти хорошую компанию по управлению недвижимостью, так как мы не можем заниматься этим, находясь в Лондоне. Это важная задача, ведь недвижимость нельзя купить, а потом забросить. Необходимо стремиться к тому, чтобы сохранить хорошее состояние здания и чтобы арендаторы были довольны, а этого можно достичь только при условии качественного управления.
После приобретения Mall of Sofia вы объявили, что не будете менять способ управления. Каково ваше видение дальнейшего развития торгового центра?
Это очень хороший торговый центр, до нас им управлял опытный инвестор — GE Real Estate. На данный момент все хорошо, но это не значит, что мы не будем ничего менять – например, изменится микс арендаторов. Это неизбежно, так как меняется сам рынок. Лет пять назад, когда открылись первые торговые центры, рынок аренды был не очень насыщен. Теперь в торговые центры входят такие большие ритейлеры, как H&M, Zara и др. Не знаю, как именно будет выглядеть микс в торговом центре через пять лет, но он точно будет другим. Сказываются и внешние факторы, например, электронная торговля. В Западной Европе она уже набирает обороты. Взять, к примеру, книжную торговлю. У меня самого есть Kindle и я покупаю электронные книги – это дешевле и удобнее, в то же время, что касается музыки, я несколько старомодный и покупаю диски. Моя дочь, однако, уже покупает музыку в интернете. Это показывает, насколько динамичен рынок – некоторые виды бизнеса появляются, другие исчезают и поэтому микс арендаторов в торговых центрах периодически обновляется.
В какой степени электронная торговля скажется на бизнесе в торговых центрах в будущем?
Торговые центры сохранят свое место на рынке, потому что книгу или музыку можешь купить в интернете, но если захочется купить платье – идешь в магазин, примеряешь. К тому же, для многих людей шопинг является также эмоциональным переживанием, видом социализации, поэтому они просто будет продолжать делать покупки в торговых центрах — ведь там они могут попить кофе, сходить в кино, встретиться с друзьями… В общем, торговые центры создают коммуникативную среду.
Какие бренды будет стремиться привлекать Mall of Sofia, чтобы поддерживать интерес посетителей?
Основная причина купить Mall of Sofia – его месторасположение: рядом с ним работает много людей, недалеко находятся жилые районы, подъезд и подходы к нему очень удобны… В настоящий момент торговый центр является модным местом для совершения покупок и я считаю, что он останется таковым. На мой взгляд, недолго задержатся на софийском рынке дорогие бренды. Доходы у людей низкие и они не могут себе их позволить. На подобном рынке намного лучше развиваются недорогие бренды вроде Zara и H&M. Я лично ожидаю, что этот торговый центр будет продолжать развиваться как место, куда люди будут с удовольствием приходить за покупками, или чтобы сходить в кино, попить кофе… Тем более, что на данный момент, с точки зрения месторасположения, прямых конкурентов у нас по-прежнему нет. Готовится много проектов, но не все они будут реализованы.
Каков инвестиционный горизонт Europa Capital?
В первую очередь хотелось бы уточнить, что фонд, в котором я работаю, — это только один из всех фондов, работающих под эгидой Еuropa Capital. Наш инвестиционный горизонт – где-то 3-4 года — период, в который мы держим доходные активы и управляем ими. Не знаю насколько мы правы, но мы ожидаем, что через 3-4 года появится интерес со стороны долгосрочных инвесторов к хорошим имущественным активам в Болгарии и особенно в Софии.
У вас есть определенный бюджет для Болгарии?
Нет, нет определенного бюджета для конкретных стран.
Какие инвестиции в целом планирует Europa Capital на этот и следующий год?
Я не могу ответить.
Как долговой кризис скажется на рынке недвижимости в европейских странах?
Честно говоря, не могу ответить. Причина в том, что я не вижу, чтобы кто-то в еврозоне нашел решение проблемы выхода из долгового кризиса. Самая большая проблема в том, что отдельные страны, как Греция к примеру, долгое время жили роскошной жизнью, а на самом деле они были не в состоянии себе это позволить. Но проблема не только в них. Всущности, кризис в Греции является наиболее острым проявлением кризиса, охватившего всю Европу. В настоящий момент в еврозоне существует серьезная проблема, связанная с финансовым обеспечением социальной и пенсионной систем, а также системы здравоохранения. В этой ситуации большие риски на рынке недвижимости связаны с будущим европейской валюты и стоимостью финансирования. Например, болгарский лев привязан к евро, и в евро начисляются процентные ставки по кредитам, арендная плата… С другой стороны, банки уже потеряли средства в связи со списанием долга Греции, а определенные трудности намечаются и в Испании, и в Италии. Как следствие, уже заметны сигналы некоторых банков о том, что они ограничат кредитование только для самых развитых рынков недвижимости – таких, как рынки Германии и Польши. Остальные банки последуют политике ограничений, и для более рисковых рынков, каким является и болгарский в настоящий момент, ресурса просто-напросто не будет. Кроме этого, в целом для Болгарии ключевое значение имеет развитие германской экономики. Масштабы болгарской экономики небольшие, она ориентирована на экспорт, а Германия является одним из ее крупнейших торговых партнеров. Если в Германии все будет хорошо, состояние болгарской экономики тоже будет хорошим. Но это не в вашей власти.
И все-таки, что можно сделать?
Вы не можете повлиять на развитие германской экономики, но можете принять меры для большей прозрачности рынка, для борьбы с коррупцией, для улучшения инфраструктуры, повышения уровня образования… Все это привлекает инвестиции.
На правах рекламы Онлайн секс бесплатно в отличном качестве.