 |
В Українi нiхто не застрахований вiд вилучення землi: нi власники, нi орендарi. Без перебудови нинiшньої системи реєстрацiї прав власностi на землю та її облiку формування цивiлiзованого ринку землi не вiдбудеться. |
|
| Питання захисту права власностi є базовим для ухвалення будь-якого iнвестицiйного рiшення. В Українi нiхто не застрахований вiд експропрiацiї землi i з огляду на надмiрну розпливчастiсть законодавства, яке регулює це засадниче питання, i з урахуванням, м’яко кажучи, непростої iсторiї набуття прав власностi на дiлянки.
Якщо помножити цi проблеми на недолугiсть i корумпованiсть системи земельного облiку держави, то не пов’язаним iз владою iнвесторам можна дати безкоштовну пораду: сiм разiв перемiряти землю, перш нiж один раз купити. Iнакше є ризики її втратити, навiть якщо ви сумлiнний покупець i отримали акт права власностi на дiлянку пiд будiвництво (лише ними в Українi торгують цiлком легально) на пiдставi договору купiвлi-продажу. |
||
Ризик №1.
Суто нормативний
У Земельному кодексi України є двi унiверсальнi пiдстави примусового припинення права власностi (користування) на дiлянки будь-якої категорiї:
– суспiльнi потреби;
– нецiльове використання.
Iз посиланням на будь-яку з них орган мiсцевої (державної) влади може ухвалити рiшення про вилучення землi, що перебуває в постiйному користуваннi, – ст. 144, 149 ЗК. А примусове припинення права власностi (розiрвання договору оренди) припустиме лише за рiшенням суду – ст. 143 ЗК. Для суспiльних потреб (наприклад, будiвництва соцiально значущих об’єктiв, реалiзацiї iнфраструктурних проектiв) дiлянки вилучають нечасто, у таких випадках держава своїм коштом компенсує власникам утрати – частково чи повнiстю, в тiй чи iншiй формi.
А ось пiдстава «нецiльове використання» – знахiдка для будь-якого рейдера. Юристи-практики зауважують, що саме пiсля звернення третьої сторони (юридичної чи фiзичної особи) до органiв влади в чиновникiв з’являються претензiї до власникiв. У вiтчизняному законодавствi немає анi чiткого визначення термiна «цiльове використання», анi критерiїв, за якими воно може бути квалiфiковане як нецiльове. Таким чином, суди, визначаючи долю землi, керуються здебiльшого не нормами, а переконаннями. Власники, якi не освоюють дiлянок або роблять це не за призначенням, ризикують їх утратити.
Ризик №2.
Нормативний поглиблений
Парадокс: використання землi за призначенням, указаним в актi права власностi (скажiмо, будiвництво житла чи об’єкта iнфраструктури, наприклад логiстичного центру), не гарантує, що чиновники (самi або мотивованi рейдерами) не доведуть протилежного.
Цiльове призначення дiлянки, зафiксоване в актi права власностi, не обов’язково й не завжди збiгається з тим, яке фiгурує в рiшеннi органу мiсцевого самоврядування (особливо якщо призначення було змiнено). Отже, перед ухваленням рiшення стосовно придбання землi в Українi доцiльно ретельно ознайомитися не лише з правоустановчими документами, якi надає продавець дiлянки i якi перевiряє нотарiус, а й iз протоколом засiдання мiсцевої ради стосовно неї, висновками землевпорядної експертизи щодо проекту змiни цiльового призначення землi тощо.
Ризик №3.
Адмiнiстративно-правовий
Навiть надзвичайно ретельне вивчення правоустановчих документiв продавця землi й рiшень органу мiсцевого самоврядування щодо її цiльового використання не убезпечує будь-якого сумлiнного iнвестора вiд виникнення проблем, пов’язаних iз правами власностi чи навiть оренди.
Суто теоретично пiдставою для визнання договору купiвлi-продажу або оренди дiлянки нечинним може бути судове рiшення, яке встановить нелегiтимнiсть будь-якого переходу прав власностi на землю (аж до оскарження результатiв розпаювання). I це у випадку з Україною не гiпербола.
Рiч у тiм, що пiсля оприлюднення 3 грудня 1999 року президентського указу (який мав пришвидшити реформування аграрного сектору) в державi розгорнувся процес шаленого розпаювання та вiдчуження колгоспно-радгоспних земель. Граничним термiном виконання вимог цього документа було визначено квiтень 2000-го, культурно нарiзати паї за кiлька мiсяцiв було практично нереально, а пiд загрозою вiдповiдальностi керiвники органiв мiсцевої влади (технiчно-земельних вiддiлiв адмiнiстрацiй) робили це поспiхом.
Очевидцi засвiдчують, що на межi дiлянок нiхто особливо не зважав. Юридичнi особи-правонаступники колгоспiв-радгоспiв (та їхнiх земель) змiнювалися мало не щодня. На ринку активно торгувалися пайовi сертифiкати (якi засвiдчували право власникiв володiти, користуватися, розпоряджатися землею) – їх купували, просто кажучи, за пляшку; можна було придбати навiть вiдмови цiлих колгоспiв-радгоспiв вiд дiлянок. Зрозумiло, що така iсторiя приватизацiї земельного фонду iстотно знижує його iнвестицiйну привабливiсть i гiпертрофує ризики.
Ризик №4.
Адмiнiстративно-географiчний
Безпосереднiм наслiдком-пiдтвердженням нецивiлiзованого розпаювання землi є ситуацiї, коли права власностi на одну й ту саму дiлянку є в кiлькох (!) юридичних чи фiзичних осiб або ж вiдсутнiсть у натурi (!) самих надiлiв. Iдеться не про пiдроблення актiв права власностi на землю, а про недбалiсть землевпорядникiв, несправедливiсть територiальних спорiв мiж рiзними органами мiсцевої влади, а за великим рахунком, про вiдсутнiсть у державi земельного кадастру, що був би адекватний реєстровi землевласникiв.
Досi законодавчо не визначено, хто патронуватиме облiк землi: Мiн’юст чи Держкомзем. Натомiсть у межах наявної системи облiку та реєстрацiї прав власностi є купа iнстанцiй та вiдомств (на рiвнi села, району, мiста), безлiч корупцiйних лазiвок i водночас розмита вiдповiдальнiсть. Ще 2005 року мiж укладанням договору купiвлi-продажу дiлянки пiд забудову й пiдтвердженням прав власностi державою (на всiх рiвнях) був часовий лаг, який перевищував пiвроку.
Згодом нотарiусам дозволили пiд час оформлення угод змiнювати вiдомостi про власникiв дiлянок безпосередньо в державних актах, однак це лише частково послабило напруження iнвесторiв. Без перебудови нинiшньої системи реєстрацiї прав власностi на землю та її облiку формування цивiлiзованого ринку землi не вiдбудеться.
Современные и новые тканевые ролеты для дома и офиса.