Приобретение готового загородного дома — это покупка кота в мешке: качество оценить почти невозможно. Что же делать покупателю в этой ситуации? Как выбрать коттедж, который не потребует десятков, а то и сотен тысяч долларов на доведение дома до ума? Любая стройка хлопотна, и потому покупка готового коттеджа, как утверждает
D’ выглядит вариантом, экономящим время и силы.
| Придерживайтесь 10 правил «правильной» покупки коттеджа |
«Купил, въехал и живешь без забот» — на это рассчитывает большинство потребителей, приобретающих первый дом в своей жизни. На практике их мечты почти никогда не сбываются. «Дом «под ключ», купленный за 500 тыс. долларов, не гарантировал легкой жизни. Уже в первую зиму отключилось электричество, а вслед за ним и газовый котел. «Ночь ужаса» — при свечах, в темном поселке, при температуре «за бортом» минус 30 — запомнилась на всю жизнь. Утром купили резервный электрогенератор, работающий на бензине. Вскоре пришлось поменять котел: он, как оказалось, был загажен еще строителями. Весной в подвале появилась вода (плохо сделана гидроизоляция), и оказалось, что надо переделывать и систему вентиляции», — рассказывает один из домовладельцев. Из другого дома площадью более тысячи «квадратов» на Рублевке хозяева бежали в середине зимы: от холода не спасали даже два мощных отопительных котла. Приглашенные эксперты обнаружили, что при строительстве была допущена маленькая ошибка: при укладке кровли положили не той стороной пароизоляционный материал. В результате утеплитель вымок и пришел в негодность, стропила сгнили, появился грибок. Теперь хозяевам необходимо заново перекрывать медную крышу, цена вопроса — 300 тыс. долларов.
«Профессионализм» и «экономность»
Это не сценарий фильма-катастрофы, а типичные истории людей, купивших готовые коттеджи. Причем перед болезнью, которая называется «плохое качество строительства», оказываются все равны — и рублевские шале, и дешевые таунхаусы. Покупатели со стажем воспринимают проблему уже философски: «Дом «под ключ» надо доводить до ума еще пару лет, и это нормально». Почему строящиеся сегодня коттеджи требуют долгой и дорогостоящей доводки?
Качество никогда не было сильной чертой российских строителей. В последнее время проблема заиграла новыми красками. «Да, качество строительства низкое. А что вы хотите, если нет профессионалов? — откровенничают застройщики. — Строительные ПТУ позакрывались в начале 1990-х. Работают таджики, которые не понимают, «что такое хорошо, а что такое плохо». Работают за копейки по принципу «моя все умеет делать»». Низкий профессионализм и несоблюдение технологий часто сопровождаются обыкновенным воровством прорабов и строителей. «Экономят» на марке бетона, утеплителе, кирпиче и на всем остальном. В построенном объекте проверить и подсчитать, сколько было потрачено того или иного материала, сложно. «Экономят» и сами застройщики. «Масса застройщиков увеличивает свою прибыль в ущерб качеству. Сэкономить можно везде — на материалах, рабочей силе, сроках. И при этом пустить пыль в глаза красивым фасадом. Судьба дома после продажи, как правило, застройщиков не интересует», — говорит один из участников рынка. Возможностей для воровства и «экономии» было бы намного меньше, если бы в России строили типовые технологичные коттеджи, где качество во многом задано изначально, но у нас каждый дом — самостоятельное творчество отдельных строителей.
Покупка дома у крупного застройщика также не является гарантией качества.
«В коттеджных поселках качество «гуляет» от дома к дому. Оно часто зависит даже не от застройщика, а от конкретного прораба. А установленные компанией инженерные системы мы часто советуем заказчику поменять еще до начала эксплуатации дома. Лучше не рисковать, а делать ставку на проверенные варианты», — говорит
Мария Серебряная, главный архитектор бюро «Дом архитекторов». Особенно плохо дела обстоят в поселках, где участки продают с подрядом на строительство дома: там применяют бросовые стройматериалы.
Самое печальное, что покупатель приобретает объект, о котором знает очень мало. По сути, кота в мешке. Все строители и архитекторы, с которыми мы пообщались, признавали: реальное качество готового коттеджа определить невероятно трудно. Какие использовались материалы? Соблюдались ли технологии? Качественно ли проводилась разводка коммуникаций? Все можно проверить, только пока дом строится. Но после того, как он построен, а стены оштукатурены, узнать это очень трудно — не будешь же вскрывать стену.
Дом «под слом»
Впрочем, способ хотя бы частично узнать правду есть: привлечь строительных экспертов. Риэлтеры и строители часто говорят, что экспертиза — это дорого и хлопотно. Что советские научно-исследовательские институты, «заточенные» на работу с крупными объектами, просят за экспертизу коттеджа такие же деньги, что и за экспертизу завода. На деле услуга эксперта не так дорога. Обычно выезд строительного эксперта, вооруженного лазерной линейкой и богатым личным опытом, стоит в среднем 350-500 долларов. После двухчасового осмотра дома и изучения чертежей специалист расскажет массу интересного о доме и обнаружит те недостатки, которые непрофессионал, каковым и является покупатель, никогда бы не заметил. За составление письменного отчета обычно надо доплатить 100-200 долларов. Для более углубленной экспертизы можно вызвать бригаду экспертов — это будет стоит порядка 5 долларов с квадратного метра коттеджа. Специалисты приедут вооруженные влагомерами, а также приборами неразрушающего контроля, позволяющими с помощью акустических и электромагнитных волн измерить марку бетона или напряжения в арматуре. В случае необходимости эксперты прибегнут и к «разрушающим» методам: откопают фундамент, чтобы проверить гидроизоляцию. «Около 90% подмосковных коттеджей построено плохо. СНиПы не соблюдают, в технологиях не разбираются. Прорабы смотрят на влагометр, стоящий 500 рублей, и спрашивают: «Что это?» — говорит один из экспертов. — Я уже перестал чему-либо удивляться. Из последних перлов: в дорогущем новом коттедже мы открутили вентиляционную решетку и за ней не обнаружили воздуховода — просто стена. В доме нет вентиляции, в нем нельзя жить! Другому, почти построенному коттеджу недавно выдали вердикт — «на слом»».
Эксперты могут многое обнаружить, но признают, что и они не волшебники: «Когда фасады отделаны, а стены внутри оштукатурены или обиты вагонкой, то многие вещи уже невозможно проверить без вскрытия стен и кровли. Нужен контроль во время строительства».
Услуги строительных экспертов недороги по отношению к стоимости объекта, и сейчас такие компании уже загружены заказами. Но в целом рынок этих услуг только начинает развиваться. «За шесть лет моей работы в области недвижимости я всего один раз столкнулся с привлечением сторонних строительных экспертов. Покупатель решил провести экспертизу, чтобы иметь аргумент для снижения цены. Продавец в ответ сказал: «Вносите задаток и делайте что хотите — копайте, сверлите, штробите». Но и в этом случае до реальной экспертизы дело не дошло: пока шли переговоры о задатке, коттедж был продан другому претенденту», — рассказывает управляющий партнер компании Soho Realty
Максим Сухарьков.
ДЕСЯТЬ ПРАВИЛ ХОРОШЕЙ (ПРАВИЛЬНОЙ) ПОКУПКИ
При покупке коттеджа покупатель основное внимание обычно обращает на место и участок, дизайн и планировку дома. В то время как основные «мины» зарыты в строительной сфере. Что же делать человеку, который покупает дом без привлечения экспертов? На что смотреть, чтобы составить хоть какое-то впечатление о качестве строительства? Для тех, кто остался с коттеджем «один на один», мы попытались собрать ряд советов — небольшую инструкцию.
1. «Спускаемся в цоколь, поднимаемся на чердак, заходим в бойлерную».
Это наиболее проблемные зоны дома. Вода в подвале — бедствие сотен современных коттеджей. Виной тому плохо сделанная гидроизоляция. Спустившись в подвал, следует выяснить, нет ли там воды и насколько влажны стены. Особенно внимательно надо смотреть в углах. Поход на чердак иногда позволяет заметить элементарные недостатки в кровле: она может банально подтекать. Дом часто выглядит как конфетка, но до бойлерной «красота» часто не доходит. Именно там можно увидеть дом без прикрас.
2. «Проверяем окна».
«Как минимум окна надо открыть и закрыть. Одним из критериев правильной усадки дома может служить свободное открывание окон и дверей», — говорит глава московского представительства компании «Петростиль» Сергей Линников. Часто в камеры стеклопакетов попадает влага, что также может заметить внимательный глаз.
3. «Смотрим «ровно-криво»».
Аккуратность строительства и ровность поверхностей — одни из главных проверочных критериев дома. Для застройщика самый простой способ спрятать концы в воду — заштукатурить все недоделки. При помощи простого инструмента (строительного уровня) можно увидеть, ровно ли возведены стены и положен паркет.
4. «Используем влагомер».
При экспертизе деревянного дома в первую очередь стоит проверить, как высушено дерево. Измерить влажность древесины можно с помощью влагомера: для клееного бруса она не должна превышать 14-16%, для обычного бруса или оцилиндрованного бревна — не более 16-22%. Цвет древесины должен быть равномерным. Наличие пятен и черноты может говорить о том, что дом не обработан антисептиками или специальными составами.
5. «Тестируем все системы».
«Когда я захожу в дом, то прошу включить все. Электричество, отопление, воду и так далее. Через некоторое время можно потрогать батареи и понять, везде ли доходит горячая вода. Надо по максимуму все попробовать. Любой отказ от включения какой-либо из систем должен насторожить», — говорит Виктор Фоминых, президент компании Victory Group.
6. «Требуем проектную документацию на дом и всю документацию на инженерные системы».
Вроде бы несложно, но в массе случаев застройщик не может ее предоставить. Требовать надо все документы — договоры с компаниями, установившими инженерные системы, а также сертификаты, инструкции по пользованию и гарантийные талоны. Необходимо получить и все схемы разводки коммуникаций — электричества, воды, тепла, газа. Как ни странно, даже в дорогих коттеджах застройщик может не знать, где у него проходят кабели и трубы. Незнание этого может сильно осложнить ликвидацию возможной поломки в будущем: в поисках нужного провода легко разломать полдома. Кроме этого, важно получить технические условия на подключение коммуникаций. Если таких документов нет, то через некоторое время может оказаться, что подключение к магистральной сети было незаконным, после чего вас могут от нее отключить.
7. «Покупаем дом в начале весны».
«Большинство недоделок вылезают именно зимой. В прохладную погоду можно реально проверить и систему отопления. А весеннее таянье снега — отличный экзамен для кровли и системы гидроизоляции дома», — говорит Виктор Фоминых.
8. «Говорим с соседями».
«Уже после покупки коттеджа я узнала от соседей, что дом изначально строился на продажу. Что строили солдатики. Что утеплитель, кирпич и все остальное они чуть ли не машинами продавали налево. Что на крыше клали бывший в употреблении шифер. Переделывать пришлось почти все: стены, полы, окна, крышу. За два года мы вложили уже столько денег, что, кажется, легче и дешевле было построить дом с нуля», — рассказывает одна из покупательниц.
9. «Идём к председателю кооператива или в местную администрацию».
При общении с местной властью могут выясниться полезные вещи. К примеру, что на каждый дом поселка приходится всего 5 кВт электроэнергии. Или что магистральный газ ожидается только через пять лет. Кстати, одна крупная риэлтерская компания когда-то продала коттедж с газовым отоплением. А через полгода новый хозяин обнаружил, что магистрального газа у него нет: предприимчивый застройщик просто вкопал несколько баллонов газа на участке. Своевременный визит к председателю кооператива мог бы вскрыть эту хитрость. Общение с властями поможет и адекватно оценить планы развития окрестной территории — строительство дорог, газопроводов, трансформаторов, магазинов.
10. «Смотрим другие объекты этого застройщика».
Уже построенные дома могут дать массу информации об опыте застройщика и среднем качестве его объектов. Общение с покупателями предыдущих домов позволит узнать будущую реакцию застройщика на рекламации: станет ли он устранять найденный недостаток или после продажи больше никогда не возьмет телефонную трубку.
Найденные недостатки или отсутствие каких-либо документов — повод задуматься, так ли хорош дом, а также аргумент для снижения цены при торге с застройщиком…