Загородный дом. Как купить в кредит?

В настоящее время недорогие предложения на рынке загородной недвижимости — большая редкость. Потому желающим заиметь собственный дом под Киевом все чаще приходится обращаться в финучреждения за ссудой.

Только вот если со схемой покупки квартиры в кредит все более-менее ясно, то приобрести с помощью банка дом значительно сложнее…

В поисках различий

Как отмечают риэлторы, основными покупателями имений за городом являются семьи с месячным доходом не менее $5–6 тыс., где супругам уже за 40–50 лет. Они либо намерены поменять жилье в стандартной высотке на частный дом, либо нуждаются в существенном расширении имеющейся жилплощади и поэтому выбирают для таких целей не несколько квартир, а большой дом

—Рынок кредитования на покупку частных домов только формируется, – рассказывает советник председателя правления «Укргазбанка» Александр Охрименко, – Фактически только пару лет назад физические лица начали обращаться к нам за кредитами на покупку частных домов. На сегодняшний день такого рода кредитование носит во многом эпизодический характер и в общем портфеле ипотечных кредитов занимает незначительную долю.

В целом же, по разным оценкам, сегодня на загородную недвижимость приходится лишь 10-20% общего объема выданных ссуд. Таким образом, доля кредитов на приобретение коттеджей пока не очень велика в ипотечном портфеле банков. Зато, по словам начальника управления активных операций физических лиц банка «Финансы и Кредит» Игоря Шевченко, потребительский спрос постепенно перемещается из сегмента квартир в сегмент индивидуальных жилых домов.

— Это позитивное явление в долгосрочной перспективе, – утверждает Владимир Лавренчук, возглавляющий «Райффайзен Банк Аваль» и, как бы в подтверждение своих слов, ссылается на опыт Европы, где банки уже давно успешно работают в этом направлении.

— Вот только загвоздка в том, что сегодня государственная градостроительная политика направлена именно на строительство многоквартирных домов. Лично я имею на сей счет другую точку зрения. Но мы финансируем то, что строится, — резюмирует Владимир Лавренчук.

В принципе, сама процедура кредитования физических лиц на покупку частного дома или квартиры особо не отличается. В данном случае главные отличия касаются финансового состояния физических лиц и месторасположения частных домов. Кредитование частных домов следует разделять на две группы: кредитование небольших частных домов, которые по своей функциональности фактически соответствуют жилью в многоквартирном доме, и просторных и престижных коттеджей, – говорит Александр Охрименко.

При кредитовании физических лиц с целью покупки частных домов–«не коттеджей» существенных проблем не возникает, отмечают банкиры. Как правило, кредит в этом случае выдают по стандартной схеме. В случае же кредитования покупки коттеджа для банка являются очень важными вопросы оценки финансового состояния заемщика, оценки реальной стоимости коттеджа и земельного участка, а также вопросы ликвидности заложенного имущества.

Ведь коттеджи, в отличие от квартир, в том числе и класса «люкс», по словам Александра Охрименко, имеют значительно более низкую ликвидность. Продажа коттеджа находящегося в залоге банка является очень длительной процедурой, которая требует дополнительных финансовых затрат. Поэтому, скажем, «Укргазбанк» крайне осторожно подходит к процедуре оценки залога и степени его ликвидности.

Есть варианты

Покупка готового дома за счет кредитных средств – оптимальный вариант кредитования для заемщика и для банка, утверждают банкиры. В данном случае финучреждение, оценив реальную стоимость готового дома, достаточно быстро выдает кредит и по стандартным ставкам, которые аналогичны ставкам кредитования покупки квартиры. Иногда, если возникают риски ликвидности залога, банк может повысить ставку по кредиту на 1-2% или увеличить сумму первоначального взноса c 10% до 40%.

Кредитование строящегося коттеджа большинство банкиров считает возможным только в том случае, если в процессе строительства были выпущены целевые облигации или создан фонд финансирования строительства.

В этом случае банки выдают кредиты физическим лицам под залог целевых облигаций или свидетельства участника фонда финансирования строительства, при этом заемщик берет на себя обязательство после завершения строительства оформить договор залога на уже построенный коттедж.

Кредитование такого вида осуществляется только после аккредитации застройщика коттеджного городка в банке и заключения соответствующего договора между банком и застройщиком. Ставки по кредитам такого рода могут быть выше стандартных ставок на 1-2%, но могут быть и обычными. Это во многом зависит от финансового состояния заемщика. Но, как правило, сумма первоначального взноса, при такого рода кредитовании, составляет не менее 30% полной стоимости строящегося коттеджа. Причем сам коттедж должен быть построен уже не менее чем на 50% от запланированных объемов работы.

В последнее время распространяется практика кредитования покупки земли. Кредит в банках можно получить как для покупки земли, так и под залог уже купленной земли. Правда, по словам экспертов, если профинансировать покупку дома банки, в принципе, готовы, то этап приобретения земли многих финансистов смущает. Рынок купли-продажи земли еще совсем молод, и право собственности на участки оспаривается достаточно часто. Именно это и настораживает банки, поскольку при возникновении споров, судебных исков или невозврата кредита заемщиком банк не имеет предмета залога, чтобы возместить свои убытки. Однако вариант покупки в кредит участка с землей все-таки возможен, но при этом придется проводить тщательную проверку покупаемого участка.

Процедура кредитования и ставки по «земельному» кредиту фактически не отличаются от традиционного ипотечного кредитования покупки квартиры.

— Но при этом следует иметь ввиду, — замечает Александр Охрименко, — что банки дают кредит на сумму, не превышающую 50% рыночной стоимости земли.
На практике, это ведет к тому, что сумма полученного кредита под залог земли не достаточна для финансирования строительства дома. Банк не может взять в залог незавершенное неоформленное строительство, даже если объем строительных работ завершен на 90%.

В данном случае финучреждение, как правило, требует еще и дополнительный залог, которым может выступить квартира в жилом доме или поручительство другого физического лица, которое имеет в собственности уже построенную недвижимость.

В целом же модель финансирования здесь, как отмечают многие банкиры, большой мерой еще не сформирована. И теория, гласящая, что защищен тот дом, под которым есть частная земля (в мировой практике земля играет решающую роль – банк спит спокойно) пока что остается только теорией. Кредит на покупку земли с дальнейшим строительством считает наиболее проблемным главный экономист кредитного департамента банка «БИГ Энергия» Вера Панченко: В этом случае речь идет, по сути, о двух объектах недвижимости – земле и доме.

Проблемы этого вида кредитования – оформление права собственности на землю и финансирование строительных работ. Тем не менее, как говорит Владимир Лавренчук, чем более прозрачным будет рынок земли, чем больше будет у граждан возможностей приобретения земельного участка под строительство жилья на легальном рынке, тем быстрее придут простые и прозрачные механизмы банковского финансирования. Пока же об эффективной форме финансирования, где будет защищен и продавец, и покупатель, и банк, говорить не приходится…

Шаг за шагом…

В целом предварительное согласие выдать ссуду на дом или особняк нынче дают около двух десятков работающих у нас банков («Укргазбанк», «Родовидбанк», «Райффайзен Банк Аваль», «Приватбанк», «Кредитпромбанк» и др.). Процентные ставки колеблются в пределах от 15% до 20% годовых в гривнах и от 10 % до 15% – в долларах США. Следует отметить, что в большинстве банков ставка однозначно вырастает с увеличением срока кредитования. Если на 5-10 лет ссуду в американской валюте еще можно взять под 10-13% в год, то на 10-20 лет кредит будет стоить уже 13-15% годовых. А там, где срок кредитования не влияет на процентную ставку по кредиту, на нее в прямой пропорции влияет размер ссуды.

Сроки кредитования частного сектора пока что также отстают от продолжительности ссуд на квартиры. Самые длительные – 21-25 лет – предоставляются на постройки в черте столицы или (значительно реже) в избранных населенных пунктах Киевской области. Тем не менее, некоторые банки все же соглашаются (с трудом) предоставить ссуду на 25 лет, независимо от места расположения дома, но замечают, что это возможно только в случае, если возраст заемщика на момент получения кредита не превышает 35-ти лет – чтобы к моменту выплаты последнего платежа человек не достиг пенсионного возраста.

Необходимыми документами на объект ипотеки являются:– правоустанавливающий документ на собственность, – документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (при ипотеке дома и/или земельного участка), – технический паспорт на объект недвижимости и справка-характеристика БТИ на отчуждение недвижимости, – справка из ЖЭКа о количестве прописанных лиц и отсутствии задолженности по коммунальным услугам, – отчет о проведении независимой экспертной оценки стоимости предмета ипотеки, проведенной утвержденным банком оценщиком. – разрешение органа опеки и попечения в случае, если малолетнее или несовершеннолетнее лицо зарегистрировано по адресу или является совладельцем недвижимого имущества, что передается в ипотеку банку.

Сам процесс получения кредита на приобретаемую недвижимость схематически выглядит так:

– Заемщик обращается в банк для получения предварительного согласия банка на выдачу необходимой суммы кредита.

– Заемщик собирает все необходимые документы.

– Банк дает будущему покупателю предварительное заключение о выдаче необходимой суммы кредита.

– Осуществляется подбор квартиры и оформляется задаток.

– Собираются все необходимые для получения кредита документы и справки. – Кредитный комитет банка принимает окончательное решение о выдаче кредита на покупку уже конкретного объекта недвижимости (2-7 дней).

– Производится подписание договора купли-продажи.

– Оформление страхового полиса.

– Государственная регистрация сделки.

– Оформление договора-залога приобретенной недвижимости.

Чтобы не оказаться в неудобном положении при оформлении кредита, следует также учесть и сопутствующие расходы на услуги:

1. Комиссия банка плюс открытие текущего счета (примерно от 120грн до 2,0% от суммы кредита);

2. Услуги нотариуса при оформлении договора купли- продажи (примерно 250грн +1% от суммы договора — пенсионный фонд, гос. пошлина);

3. Страхование имущества (от 0,2% до 0,3% от суммы залога), страхование жизни(0,35% от кредитной задолженности), страхование титула (0,4% от суммы кредита);

4. Независимая оценка (от 250грн до 300 грн);

5. Услуги нотариуса при оформлении договора ипотеки (примерно 300грн+0,1% гос. пошлина);

6. Регистрация недвижимости в БТИ (до 600 грн.).

Тем не менее, следует отметить, что требования по отдельным составляющим у банков могут быть разные. Выделить какой-либо заведомо выгодный для всех банк невозможно – одного клиента интересуют сроки выдачи денег, другого – проценты по кредиту, третьего – услуги по оформлению, страхованию и нотариуса, четвертого – отсутствие дополнительных требований к его документам.

Поэтому, как отмечают банкиры, в каждой ситуации надо разбираться отдельно и индивидуально подбирать банк, риэлторскую фирму, а также схему кредитования.